コラム

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经营民宿的经营管理签证的注意点

1. 民宿的种类 虽然民宿就一个词,但是实际上民宿分为3种形态。 在开始民宿事业之前,先掌握这三种形态的不同,然后再研究哪种形态最适合自己所计划的事业。 ①基于住宅住宿事业法的民宿事业 首先,民宿事业的原则形态是基于住宅住宿事业法的民宿事业。 根据物件所有者的房东的有无,分为户主居住型和户主不在型。 基于住宅住宿事业法的民宿事业,虽然对客房面积或者是否有委托管理业者等有一定的限制,但是最大的特点是一年的营业时间限于180天以下。 这是因为住宅住宿事业法,原本以住宅也可用于住宿设施为主要目的,而住宅本身的使用目的说到底只是以住宿为前提。 此外,因为是基于住宅住宿事业发的民宿事业,需要向都道府县的知事提交通知书。 ②基于旅馆业法的民宿事业 作为旅馆业法上的“简易旅馆”,是经营民宿事业的形式。 与住宅住宿事业法的将住宅作为住宿设施来提供的民宿事业这一形态相比,旅馆业法上的“简易旅馆”是经营作为商业设施的旅馆的形式。 虽然没有营业日数的限制,但是旅馆业法上为了确保安全,有义务设置紧急照明和消防设备,要求设置一般住宅没有配备的设备。 还需要都道府县知事的许可,想要取得许可也要通过严格的审查。 ③基于国家战略特别区域法的民宿事业(特区民宿) 为了促进民宿事业,国家战略特区指定的自治体放宽旅馆业法的规定,可以简单有效地经营民宿事业。 在申请以民宿经营为目的的经营管理签证时,这是最有效的形式。 没有住宅住宿事业法那样的年营业天数的限制,旅馆业法中要求的一部分基准被承认放宽。 但是,根据条例,有的地方会严格要求追加标准,有的地方在公寓的管理规章中也有禁止作为民宿物件使用的规定,这一点还需要注意。 特区民宿并不是全国任何地方都可以进行,只限于被指定为国家战略特区的一部分自治体。东京都,神奈川县,大阪府,京都府等被指定为民宿特区。 想要开展特区民宿事业,必须要得到都道府县知事的认可。 2. 经营管理签证所认可的民宿形态 以上3种民宿事业形式中,从取得经营管理签证的观点来看,哪种形态比较合适呢。 ①基于住宅住宿事业法的民宿事业,最难的还是营业天数的限制。 营业天数一年不到180天,也就是说一个月有一半时间无法营业。 即使买了一栋房地产作为民宿房来使用,一个月如果只营业了半个月的话,想要收回投资本钱的话需要相当长的时间,所以从商业角度来看并不是一桩好的买卖。 另外,如果仅仅只是通过购买一栋楼,一年经营180天以下的话,经营管理签证所要求的年经营规模也很可能也无法达到500万日元以上。 因此,要么通过准备大量的客房,大规模的进行事业发展,要么买一栋楼,但是不仅限于发展民宿事业,还发展周边关联事业,这种商业模式更为妥当。 其次,选择②旅馆业法的简易旅馆时,首先根据旅馆业法取得旅馆业营业许可这一步难度很高。 旅馆业法的规定中,为了确保住宿者的卫生和安全,设置了消防设备等严格的标准。 在进行住宿设施的内部装修工程之前,必须以旅馆业法上的标准为前提进行,因此初期投资成本高,取得许可也需要花费较长时间。 当然,并不是花费了时间和成本,就能通过选择简易旅馆取得经营管理签证,既然是民宿特区的物件,就没有必要特意选择麻烦的简易旅馆。 最后,③基于国家战略特别区域法的民宿事业(特区民宿),与基于住宅住宿事业法的民宿事业一样,没有营业天数的限制,接受事业认定比取得简易旅馆的营业许可更简单,所以推荐位于民宿特区的房子。 如果硬要举出特区民宿的缺点的话,住宿天数必须在3天2夜以上(也有地区在条例中追加了),期待将来这一点可以在法律上得到改善。 以上三种形式中,任何一种形式都可以取得经营管理签证,但是从取得经营管理签证的观点来看,利用特区民宿的形式是最容易操作的,也是申请人数最多的一种形式。 3. 通过民宿事业取得经营管理签证时的事业计划的制定方法 申请经营管理签证时,必须提交事业计划书。…

経営管理ビザで民泊を経営する場合の注意点

1.民泊の種類 民泊と一口に言っても,民泊事業には実は3種類の形態があります。 民泊事業を始める前に,3つの形態を押さえておくとともに,想定されている事業ではどの形態が適切なのかをまず検討しましょう。 ①住宅宿泊事業法に基づく民泊事業 まず,民泊事業の原則形態が,住宅宿泊事業法に基づく民泊事業です。 物件所有者である家主の有無により家主居住型と家主不在型に分かれます。 住宅宿泊事業法に基づく民泊事業には,客室面積や管理業者への委託の要否などの規制がありますが,最大の特色は,年間営業日数が180日以下に限られていることです。 これは,そもそも住宅宿泊事業法が,住宅を宿泊施設にも利用することを主眼としており,物件そのものの使用目的はあくまで住居であることを前提にしているためです。 なお,住宅宿泊事業法に基づく民泊事業を行うためには,都道府県知事に届出を行わなければなりません。 ②旅館業法に基づく民泊事業 旅館業法上の「簡易宿所」として,民泊事業を営む形態です。 住宅宿泊事業法の民泊事業が住宅を宿泊施設として提供する形態であるのに対して,旅館業法上の「簡易宿所」は商業施設としての旅館を経営する形態になります。 営業日数の制限はありませんが,旅館業法上,安全確保のための非常用照明や消防設備の設置が義務付けられており,一般の住宅では備え付けていない設備の設置が求められます。 都道府県知事の許可が必要であり,許可を取得するには厳格な審査があります。 ③国家戦略特別区域法に基づく民泊事業(特区民泊) 民泊事業を促進するために,国家戦略特区に指定されている自治体では,旅館業法の規制が緩和されており,簡易かつ有効的に民泊事業を経営することができます。 民泊経営を目的とした経営管理ビザの申請において,最も活用されている形態です。 住宅宿泊事業法のような年間営業日数の制限はなく,旅館業法で求められる基準の一部緩和が認められています。 ただし,条例によって上乗せで基準を厳しくしているところや,マンションの管理規約で民泊物件として使用することを禁止しているところもありますので,注意が必要です。 特区民泊は全国どこでもできるわけではなく,国家戦略特区として指定されている一部の自治体に限られます。東京都,神奈川県,大阪府,京都府などが民泊特区に指定されています。 特区民泊の民泊事業を行うには,都道府県知事の認定が必要になります。 2.経営管理ビザで認められる民泊の形態 以上の3つの民泊事業の形態のうち,経営管理ビザを取得する観点から見た場合,どの形態が適しているのでしょうか。 ①住宅宿泊事業法に基づく民泊事業の場合は,やはりネックになるのは営業日数の制限です。 営業日数が年間180日以下ということは,月の半分は営業できない状況です。 不動産を1棟購入して民泊物件として使用したとしても,月の半分しか営業ができないとなると,投下資本を回収できるまでにはかなりの期間がかかりますので,ビジネスとしての旨味はあまりないかもしれません。 また,1棟だけ購入して年間180日以下の営業となると,経営管理ビザに求められる年間500万円以上の事業規模に達しない可能性が高いでしょう。 そのため,客室をたくさん用意してある程度大きな事業規模で進めるか,1棟所有だけの場合は民泊事業を本業とはせずに,サイドビジネスと考えておく方がよいでしょう。 次に,②旅館業法の簡易宿所を選択する場合は,まず旅館業法に基づく旅館業営業許可を取得することがハードルになります。 旅館業法の規制は宿泊者の衛生・安全確保を主眼にしており,消防設備の設置など厳格な基準が設けられています。 宿泊施設の内装工事を進める前段階から旅館業法上の基準をクリアすることを前提に進めていかなければならず,初期投資が高額になりがちです。許可を取得するまでに時間もかかります。 もちろん,時間とコストをかければ,簡易宿所を選択したとしても経営管理ビザを取得できないわけではありませんが,民泊特区に位置する物件であれば,わざわざ面倒な簡易宿所を選択するメリットはありません。 最後に,③国家戦略特別区域法に基づく民泊事業(特区民泊)ですが,住宅宿泊事業法に基づく民泊事業のように営業日数の制限がなく,事業認定を受けるのは簡易宿所の営業許可を取得するよりも簡易ですので,民泊特区に位置する物件にはおススメです。 あえて特区民泊のデメリットを挙げるとすれば,宿泊日数が2泊3日以上(条例で上乗せしている地域もあります)でなければならないところであり,法改正が待ち望まれるところです。 以上3つの形態のうち,いずれの形態でも経営管理ビザを取得することは可能ですが,経営管理ビザ取得の観点からすれば,特区民泊を利用する形態が最も進めやすく,最も申請数が多い形態です。 3.民泊事業で経営管理ビザを取得するための事業計画の立て方 経営管理ビザを申請する際には,事業計画書を提出しなければなりません。 民泊事業をする場合,他の事業とは異なる観点から事業計画を立案する必要があります。 まず,民泊事業で売上計画を立てるには,客単価(顧客一人当たりの平均単価)と客室稼働率を想定しなければなりません。 客単価はどのような事業でも重要な指標になりますが,宿泊事業においては客室稼働率も重要な指標になります。…

经营管理签证的3年,5年在留期间的取得方法

1. 经营管理签证的在留期间的种类 经营管理签证的在留期间有1年,3年,5年,以及4个月,3个月,总计5种。 很少有见过授予3个月的在留期间,4个月的在留期间也只限定于一定的情况下。 因此,一般的经营管理签证,都是授予1年,3年,5年的其中一种在留期间。 那么,入管的审查中,又是如何决定1年,3年,5年的在留期间呢? 通过新成立的公司取得经营管理签证,实际上一下子授予3年或者5年的在留期间的案例几乎是没有的。 因此,大部分的案例,都是从1年的经营管理签证开始。 下一章节,我们再来具体了解取得3年或者5年的长期的在留期间的基准。 2. 经营管理签证更新时取得5年在留期间的运用基准 经营管理签证的更新中,取得5年在留期间的运用基准如下。 并且,①至③为必须条件 ①申请人在入管法上有履行提交通知的义务。 →入管法规定的通知义务,记载如下,还望参考。 ・入管法19条7(第一次入境日本后居住地的通知的提交) ・入管法19条8(在留资格变更等所伴随的居住地的通知的提交) ・入管法19条9(居住地变更通知的提交) ・入管法19条10(居住地以外的记载事项的变更的提交) ・入管法19条11(在留卡有效期间的更新) ・入管法19条12(遗失等造成的在留卡的再申请) ・入管法19条13(损伤等造成的在留卡的再申请) ・入管法19条15(在留卡的返还) ・入管法19条的16(所属机关相关的通知提交) ②如有养育学龄期(义务教务期间)的孩子,也有让子女接受小学,中学,让其接受义务教育(包含国际学校)的义务。 →本运用基准仅限于有养育学龄期孩子的情况,因此在这里省略介绍。 ③在日本预定的滞在期间超过3年。 →在日本预定的滞在期间为短期间的话,则无法取得5年的在留期间。 ④,⑤满足其中一个条件即可。 ④经营的公司满足类别1,类别2。 →关于每一项类别内容,可以参考记事,就劳签证根据类别的不同,提交的资料也不同? ⑤上述④以外的情况,持有在留期间为3年的经营管理签证,持续履行5年以上符合经营管理签证的活动内容。 →这里提到的条件有2个。 第一个,持有在留期间为3年的经营管理签证。 第二个,持经营管理签证5年以上,并且在日本进行经营管理签证的活动。 这2点为必要条件。 3. 经营管理签证更新时取得3年在留期间的运用基准 经营管理签证在更新时取得3年在留期间的运用基准如下。…

経営管理ビザで3年・5年の長期の在留期間を取得する方法

1.経営管理ビザの在留期間の種類 経営管理ビザの在留期間は,1年,3年,5年の他,4ヶ月,3ヶ月の合計5種類が法定されています。 3ヶ月の在留期間を付与されることはほとんどなく,また4ヶ月の在留期間を付与されるケースは限定的な場面です。 そのため,経営管理ビザでは,1年,3年,5年のいずれかの在留期間が付与されることが一般的です。 では,入管はどのように審査して1年,3年,5年の在留期間を決定しているのでしょうか。 新しく設立した会社の場合,経営管理ビザの取得時に,3年,あるいは5年の在留期間を付与されることは,実務上ほとんどありません。 そのため,ほとんどのケースで,経営管理ビザは1年からスタートすることになります。 それでは次のチャプターでは,3年や5年の長期の在留期間を取得するための基準を具体的に見ていきましょう。 2.経営管理ビザの更新で5年の在留期間を取得する運用基準 経営管理ビザの更新で5年の在留期間を取得する運用基準は,以下のとおりです。 なお,①から③は必須の要件です。 ①申請人が入管法上の届出義務を履行している。 →入管法の届出義務については,以下に記載していますのでご覧ください。 ・入管法19条の7(新規上陸後の住居地の届出) ・入管法19条の8(在留資格変更等に伴う住居地届出) ・入管法19条の9(住居地の変更届出) ・入管法19条の10(住居地以外の記載事項の変更届出) ・入管法19条の11(在留カードの有効期間の更新) ・入管法19条の12(紛失等による在留カードの再交付) ・入管法19条の13(汚損等による在留カードの再交付) ・入管法19条の15(在留カードの返納) ・入管法19条の16(所属機関等に関する届出) ②学齢期(義務教育の期間)のお子様がいる場合には,お子様が小学校,中学校,義務教育学校(インターナショナルスクールを含みます。)に通学している。 →本運用基準は,学齢期のお子様がいる場合となるため,該当しない方は割愛してください。 ③日本の滞在予定期間が3年を超える。 →日本での滞在予定期間が,短期間に留まる場合には,5年の在留期間を取得できません。 ④,⑤はいずれかを満たしていれば問題ありません。 ④経営する会社がカテゴリー1,カテゴリー2に該当している。 →それぞれのカテゴリーについては,就労ビザのカテゴリーによって提出書類が変わる!? をご覧ください。 ⑤上記④以外の場合には,経営管理ビザ3年の在留期間を保有しており,引き続き5年以上に亘り経営管理ビザに該当する活動を行っている。 →ここで示している条件は2つです。 1つ目は,経営管理ビザで3年の在留期間を保有していること。 2つ目は,5年以上経営管理ビザを保有し,日本で経営管理ビザの活動を行っていること。 この2つが必要な条件です。 3.経営管理ビザの更新で3年の在留期間を取得する運用基準 経営管理ビザの更新で3年の在留期間を取得する運用基準は,以下のとおりです。 次のうち,①から③のいずれかに該当することが求められています。 ①次のいずれにも該当する場合。…

关于通过投资不动产取得经营管理签证

1.中国富裕阶层投资日本房地产的背景 在中国,随着近年来经济的急剧成长,大城市和香港的房地产价格高涨,但收益率低,即使取得了也不承认完全的所有权,因此富裕阶层开始关注海外房地产。 其中,日本的房地产市场稳定,收益率高,在中国富裕阶层中很受欢迎。 日本也没有对外国人取得不动产设置限制,这也是人气高涨的原因吧。 在北海道和冲绳,也有中国富裕阶层在周边地区购买不动产。 日本的房地产公司也以中国的富裕阶层为客户群,不断的进行推销活动。 中国的富裕阶层以投资为目的购买不动产,但也有很多人因为被日本的居住环境,教育和医疗制度的魅力所吸引,因此有不少人都想通过购买不动产进而在日本居住。 另外,中国富裕阶层多次赴日本旅游的人,因为每次去日本申请旅游签证都很麻烦,所以寻求更便捷的赴日方法。 因此,我们关注的是能否通过购买不动产来取得经营管理签证。 2.经营管理签证要求的“经营”是指什么? 那么,如果外国人取得日本的不动产的同时,能否取得经营管理签证呢?答案是,仅仅购买不动产是不能取得经营管理签证的。 接下来解释其理由。 在日本,根据外国人在日本所进行的活动给予其相对应的签证(在留资格),对于各个在留资格,也规定了相应的活动(在留资格适用性)。 经营管理签证的规定是“在日本经营贸易及其他业务或从事该事业的管理活动”。 也就是说,对于在日本从事经营活动和事业管理活动的人,可以授予经营管理签证。 那么,购买不动产可以说是事业的经营吗。 这一点将成为通过房地产投资来取得经营管理签证为目标的要点。 事业是指带有一定的目的持续的经营组织,公司,商店等。 在这一点上,购买不动产只不过是一时性的东西,因此不能算是事业。 例如,将购买的不动产作为租赁房,作为民宿房来使用等,如果不提高收益,就不能称之为事业。 因此,得出的结论是,仅仅购买不动产就不能说是事业,所以不能取得经营管理签证。 3.房地产租赁业所要求的规模 如果将购买的不动产作为租赁房出租,那就是不动产租赁业。 但是,经营管理签证如果没有一定规模以上的话就不能取得签证。 既然是事业,就必须通过销售额(=租金)来支付事业运营所需的经费。 在事业运营方面,除了董事报酬之外,还会产生不动产物件的管理委托费,固定资产税,损害保险金,事务所的租金,事务员的话也需要人事费。 另外,在会计上,建筑物的折旧费被计入经费。这些经费必须由房地产的租赁收入来支付。 假定一年的经费是500万日元的话,如果一年的租金收入不到500万日元以上,事业就无法维持下去。 假设收益率为4%,则需要投资1亿2500万日元以上。 另外,在通过融资开始创业的时候,还要考虑还贷,所以作为租金收入必须确保的金额会增加。 像这样,在将不动产租赁业作为事业来经营的情况下,首先需要相当规模的先行投资。 仅仅购买5000万日元左右的居住用公寓的一个房间,是不能作为不动产租赁业成立的。 也就是说,以通过房地产投资取得经营管理签证为目标的话,需要取得2,3个甚至多个不动产不断的进行交易。 4.本公司推荐的不动产的事业形态 如上所述,想要进行房地产事业,首先需要大量的先行投资。 但是,从现实来看,并不是谁都能先行投资1亿日元以上。 因此,本公司推荐的是进行不动产租赁业的同时也进行其他业务。 通过同时经营多个事业,也有弱化风险的好处。 比如,一边做房地产租赁业,一边做贸易业务,旅行服务介绍事业等。 另外,在日本购买不动产的中国人很多在中国经都有营其他事业。…

不動産投資による経営管理ビザ取得

1.中国人富裕層が日本の不動産に投資する背景 中国では,近年の急激な経済成長によって,大都市圏や香港の不動産が高騰している一方で,利回りが低く,取得しても完全な所有権が認められていないため,富裕層は海外不動産に注目しています。 その中でも,日本の不動産市場は安定しており,利回りも良いため,中国人富裕層に人気があるのです。 日本は外国人の不動産取得に規制を設けていない点も,人気に拍車をかけている理由でしょう。 北海道や沖縄では,中国人富裕層が周辺の不動産を買い占めているという地域もあるようです。 日本の不動産会社も中国人富裕層をターゲットに,どんどん売り込んでいます。 中国人富裕層は投資目的で不動産を買い求めていますが,日本の住環境や教育,医療制度に魅力を感じ,日本に住みたいと考えて不動産を購入する方も多くいます。 また,中国人富裕層の方で日本に何度も旅行に来られる方は,毎回観光ビザを取得することが面倒なため,もっと簡単に行き来ができる方法を求めています。 そこで,目を向けられるのが,不動産を取得したことによって経営管理ビザを取得できないかという点です。 2.経営管理ビザで求められる「経営」とは? では,外国人が日本の不動産を取得すれば,経営管理ビザを取得できるのかというと,不動産を取得しただけでは経営管理ビザを取得することはできません。 その理由を紐解いていきましょう。 日本は,外国人が日本で行う活動に対してビザ(在留資格)を与えており,それぞれの在留資格ごとに,どのような活動が該当するかを規定しています(在留資格該当性といいます。)。 経営管理ビザの場合,「本邦において貿易その他の事業の経営を行い又は当該事業の管理に従事する活動」と規定されています。 すなわち,日本で事業を経営する活動や事業の管理に従事する活動に対して,経営管理ビザが与えられるのです。 それでは,不動産を取得することは,事業の経営と言えるでしょうか。 この点が,不動産投資によって経営管理ビザ取得を目指す場合のポイントになりそうです。 事業とは,一定の目的をもって継続的に組織,会社,商店などを運営することを言います。 この点,不動産を取得することは一過性のものに過ぎませんので,それだけでは事業とは言えません。 例えば,購入した不動産を賃貸物件にする,民泊物件として利用するなどして,収益を上げない限り,事業とは言えないのです。 したがって,不動産を取得しただけでは,事業とは言えませんので,経営管理ビザを取得することはできないという結論になります。 3.不動産賃貸業で求められる規模 購入した不動産を賃貸物件として貸し出す場合,それは不動産賃貸業という事業になります。 ただし,経営管理ビザは,一定以上の規模がないとビザを取得することはできません。 事業である以上,事業運営にかかる経費を売上(=賃料)で賄えることが必要になります。 事業運営には役員報酬の他に,不動産物件の管理委託費,固定資産税,損害保険金,事務所の賃料,事務員を雇う場合には人件費もかかります。 また,会計上,建物の減価償却費が経費計上されます。これらの経費を不動産の賃貸収入で賄わなければなりません。 仮に想定される年間経費が500万円であるとすれば,年間500万円以上の賃料収入が見込まれなければ,事業として立ち行かなくなります。 利回り率を4%と仮定すると,1億2500万円以上の投資が必要になります。 また,融資を受けて事業を始める場合には,返済金も考慮しておく必要がありますので,賃料収入として確保しなければならない額はもっと増えることになります。 このように,不動産賃貸業を事業として運営しようとする場合には,相当規模の先行投資がまず必要になります。 5000万円前後の居住用マンションの一室を購入しただけでは,不動産賃貸業としては成立しません。 つまり,不動産投資による経営管理ビザ取得を目指す場合には,2つ,3つと複数の不動産を取得する必要があるのです。 4.当社がお勧めする不動産の事業形態 上記のように,不動産事業を行うには,多額の先行投資が必要になります。 しかし,現実的に考えても,誰もが1億円以上の先行投資をできるわけではありません。 そこで,当社がお勧めするのは,不動産賃貸業と並行して他の事業も行うことです。 事業を複数行うことによって,リスクヘッジにもなる利点もあります。 例えば,不動産賃貸業の傍ら,貿易事業を行う,旅行サービスの紹介事業を行うなどです。 また,日本で不動産を購入する中国人の方の多くは,中国で事業を営んでいます。…