行政書士法人第一綜合事務所

経営管理ビザで民泊を経営する場合の注意点

新型コロナウィルスの感染拡大に伴う水際政策によって入国規制が敷かれる前は,インバウンド産業の興隆と宿泊施設の不足を背景に,民泊事業が盛んでした。
民泊事業を日本で行うために,経営管理ビザを取得される外国人の方もたくさんいました。
コロナウィルスの影響によってインバウンド事業は大打撃を受けましたが,コロナ終息後の外国人観光客の受入再開を見越して,また民泊事業に注目が集まりつつあります。
そこで、このページでは,経営管理ビザを取得して民泊事業を経営する場合の注意点をご紹介します。

1.民泊の種類

民泊と一口に言っても,民泊事業には実は3種類の形態があります。
民泊事業を始める前に,3つの形態を押さえておくとともに,想定されている事業ではどの形態が適切なのかをまず検討しましょう。

①住宅宿泊事業法に基づく民泊事業

まず,民泊事業の原則形態が,住宅宿泊事業法に基づく民泊事業です。
物件所有者である家主の有無により家主居住型と家主不在型に分かれます。

住宅宿泊事業法に基づく民泊事業には,客室面積や管理業者への委託の要否などの規制がありますが,最大の特色は,年間営業日数が180日以下に限られていることです。
これは,そもそも住宅宿泊事業法が,住宅を宿泊施設にも利用することを主眼としており,物件そのものの使用目的はあくまで住居であることを前提にしているためです。

なお,住宅宿泊事業法に基づく民泊事業を行うためには,都道府県知事に届出を行わなければなりません。

②旅館業法に基づく民泊事業

旅館業法上の「簡易宿所」として,民泊事業を営む形態です。
住宅宿泊事業法の民泊事業が住宅を宿泊施設として提供する形態であるのに対して,旅館業法上の「簡易宿所」は商業施設としての旅館を経営する形態になります。

営業日数の制限はありませんが,旅館業法上,安全確保のための非常用照明や消防設備の設置が義務付けられており,一般の住宅では備え付けていない設備の設置が求められます。

都道府県知事の許可が必要であり,許可を取得するには厳格な審査があります。

③国家戦略特別区域法に基づく民泊事業(特区民泊)

民泊事業を促進するために,国家戦略特区に指定されている自治体では,旅館業法の規制が緩和されており,簡易かつ有効的に民泊事業を経営することができます。
民泊経営を目的とした経営管理ビザの申請において,最も活用されている形態です。

住宅宿泊事業法のような年間営業日数の制限はなく,旅館業法で求められる基準の一部緩和が認められています。
ただし,条例によって上乗せで基準を厳しくしているところや,マンションの管理規約で民泊物件として使用することを禁止しているところもありますので,注意が必要です。

特区民泊は全国どこでもできるわけではなく,国家戦略特区として指定されている一部の自治体に限られます。東京都,神奈川県,大阪府,京都府などが民泊特区に指定されています。

特区民泊の民泊事業を行うには,都道府県知事の認定が必要になります。

2.経営管理ビザで認められる民泊の形態

以上の3つの民泊事業の形態のうち,経営管理ビザを取得する観点から見た場合,どの形態が適しているのでしょうか。

①住宅宿泊事業法に基づく民泊事業の場合は,やはりネックになるのは営業日数の制限です。
営業日数が年間180日以下ということは,月の半分は営業できない状況です。
不動産を1棟購入して民泊物件として使用したとしても,月の半分しか営業ができないとなると,投下資本を回収できるまでにはかなりの期間がかかりますので,ビジネスとしての旨味はあまりないかもしれません。

また,1棟だけ購入して年間180日以下の営業となると,経営管理ビザに求められる年間500万円以上の事業規模に達しない可能性が高いでしょう。
そのため,客室をたくさん用意してある程度大きな事業規模で進めるか,1棟所有だけの場合は民泊事業を本業とはせずに,サイドビジネスと考えておく方がよいでしょう。

次に,②旅館業法の簡易宿所を選択する場合は,まず旅館業法に基づく旅館業営業許可を取得することがハードルになります。
旅館業法の規制は宿泊者の衛星・安全確保を主眼にしており,消防設備の設置など厳格な基準が設けられています。
宿泊施設の内装工事を進める前段階から旅館業法上の基準をクリアすることを前提に進めていかなければならず,初期投資が高額になりがちです。許可を取得するまでに時間もかかります。

もちろん,時間とコストをかければ,簡易宿所を選択したとしても経営管理ビザを取得できないわけではありませんが,民泊特区に位置する物件であれば,わざわざ面倒な簡易宿所を選択するメリットはありません。

最後に,③国家戦略特別区域法に基づく民泊事業(特区民泊)ですが,住宅宿泊事業法に基づく民泊事業のように営業日数の制限がなく,事業認定を受けるのは簡易宿所の営業許可を取得するよりも簡易ですので,民泊特区に位置する物件にはおススメです。

あえて特区民泊のデメリットを挙げるとすれば,宿泊日数が2泊3日以上(条例で上乗せしている地域もあります)でなければならないところであり,法改正が待ち望まれるところです。

以上3つの形態のうち,いずれの形態でも経営管理ビザを取得することは可能ですが,経営管理ビザ取得の観点からすれば,特区民泊を利用する形態が最も進めやすく,最も申請数が多い形態です。

3.民泊事業で経営管理ビザを取得するための事業計画の立て方

経営管理ビザを申請する際には,事業計画書を提出しなければなりません。
民泊事業をする場合,他の事業とは異なる観点から事業計画を立案する必要があります。

まず,民泊事業で売上計画を立てるには,客単価(顧客一人当たりの平均単価)と客室稼働率を想定しなければなりません。
客単価はどのような事業でも重要な指標になりますが,宿泊事業においては客室稼働率も重要な指標になります。
客室稼働率とは,すべての客室のうち利用されている客室の割合を指します。毎日すべての客室が満室であれば客室稼働率は100%になりますが,実際はそんな数値は超人気ホテルでない限りあり得ません。

観光庁が公表している全国の客室稼働率は約60%です。
民泊物件が位置する地域や,近隣の競合施設を考慮して,現実的な客室稼働率を想定しておきましょう。

次に,事業計画に欠かせない観点が経費です。
民泊事業では,宿泊客は電気を使いますし,シャワーも浴びます。
食材を買ってきて料理をする人もいます。これには水道光熱費が発生します。
また,シャンプーやカミソリなどのアメニティグッズも揃えておかなければなりません。寝具のクリーニング,客室の清掃は外部業者に依頼することになるでしょう。

そして,広告料も民泊事業の場合,経費として大きな割合を占めます。
口コミだけで自然発生的に噂が広まっていけば有難い話ですが,多くの観光客はインターネットで検索して民泊を利用します。
民泊紹介サイトに登録するには掲載料がかかります。

その他,従業員の雇用を考えている場合は,客室数や従業員の労働可能な時間帯等を考慮した上で,人件費がいくら必要になるのかを計算してください。
正社員を雇用する場合には,社会保険料なども考慮する必要があります。

売上とそれに要する経費を想定して,無理のない現実的な事業計画を立てましょう。
経営管理ビザを取得する上でも,日本でのビジネスを成功させる上でも現実的な視点を持つことが何よりも重要になります。

なお,不動産を購入するだけで,広告や民泊物件の運用はすべて管理会社に任せる形態では経営管理ビザは取得することはできません。
このような形態は「投資」であり,事業経営とは言えないからです。

経営管理ビザは,日本で事業を経営するために与えられるものであることを理解しましょう。
類似のお話は,不動産投資による経営管理ビザ取得 に記載していますので,ご興味のある方はご覧下さい。

4.経営管理ビザで民泊を経営する場合の注意点のまとめ

日本は外国人観光客に対して宿泊施設が少なく,インバウンド需要を支えるだけのインフラが整備されていないと言われてきました。

客室不足に応えるために住宅宿泊事業法が改正され(いわゆる「民泊新法」),さらには都市圏での宿泊事業者を増やすために特区を指定して規制緩和が行われました。
一時期は民泊事業者が急増し,民泊事業を行いたいと考える外国人の経営管理ビザの申請も増えました。

コロナウィルスの感染拡大によりインバウンド産業は大打撃を受けましたが,コロナ終息後の揺り戻しは,特にインバウンド産業においては非常に大きな波になると予想されています。

上記のとおり,注意点はありますが,民泊事業で経営管理ビザを取得することは決して不可能ではありません。
今後の潮流を考慮すると,民泊事業で経営管理ビザを目指す外国人経営者は増加すると予想しています。

これから日本での事業経営を考えられている方は,民泊事業の経営もひとつの選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。