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关于通过投资不动产取得经营管理签证

在日本购买不动产的话,可以拿到签证吗?经常会收到来自不动产的这样的咨询。买主大部分是中国香港人。
本页将着眼于能否通过房地产投资获得经营管理签证这一点来回答这一方面的咨询。

1.中国富裕阶层投资日本房地产的背景

在中国,随着近年来经济的急剧成长,大城市和香港的房地产价格高涨,但收益率低,即使取得了也不承认完全的所有权,因此富裕阶层开始关注海外房地产。
其中,日本的房地产市场稳定,收益率高,在中国富裕阶层中很受欢迎。
日本也没有对外国人取得不动产设置限制,这也是人气高涨的原因吧。
在北海道和冲绳,也有中国富裕阶层在周边地区购买不动产。

日本的房地产公司也以中国的富裕阶层为客户群,不断的进行推销活动。
中国的富裕阶层以投资为目的购买不动产,但也有很多人因为被日本的居住环境,教育和医疗制度的魅力所吸引,因此有不少人都想通过购买不动产进而在日本居住。
另外,中国富裕阶层多次赴日本旅游的人,因为每次去日本申请旅游签证都很麻烦,所以寻求更便捷的赴日方法。

因此,我们关注的是能否通过购买不动产来取得经营管理签证。

2.经营管理签证要求的“经营”是指什么?

那么,如果外国人取得日本的不动产的同时,能否取得经营管理签证呢?答案是,仅仅购买不动产是不能取得经营管理签证的。
接下来解释其理由。

在日本,根据外国人在日本所进行的活动给予其相对应的签证(在留资格),对于各个在留资格,也规定了相应的活动(在留资格适用性)。
经营管理签证的规定是“在日本经营贸易及其他业务或从事该事业的管理活动”。
也就是说,对于在日本从事经营活动和事业管理活动的人,可以授予经营管理签证。

那么,购买不动产可以说是事业的经营吗。
这一点将成为通过房地产投资来取得经营管理签证为目标的要点。

事业是指带有一定的目的持续的经营组织,公司,商店等。
在这一点上,购买不动产只不过是一时性的东西,因此不能算是事业。
例如,将购买的不动产作为租赁房,作为民宿房来使用等,如果不提高收益,就不能称之为事业。

因此,得出的结论是,仅仅购买不动产就不能说是事业,所以不能取得经营管理签证。

3.房地产租赁业所要求的规模

如果将购买的不动产作为租赁房出租,那就是不动产租赁业。
但是,经营管理签证如果没有一定规模以上的话就不能取得签证。

既然是事业,就必须通过销售额(=租金)来支付事业运营所需的经费。
在事业运营方面,除了董事报酬之外,还会产生不动产物件的管理委托费,固定资产税,损害保险金,事务所的租金,事务员的话也需要人事费。
另外,在会计上,建筑物的折旧费被计入经费。这些经费必须由房地产的租赁收入来支付。

假定一年的经费是500万日元的话,如果一年的租金收入不到500万日元以上,事业就无法维持下去。
假设收益率为4%,则需要投资1亿2500万日元以上。

另外,在通过融资开始创业的时候,还要考虑还贷,所以作为租金收入必须确保的金额会增加。

像这样,在将不动产租赁业作为事业来经营的情况下,首先需要相当规模的先行投资。
仅仅购买5000万日元左右的居住用公寓的一个房间,是不能作为不动产租赁业成立的。

也就是说,以通过房地产投资取得经营管理签证为目标的话,需要取得2,3个甚至多个不动产不断的进行交易。

4.本公司推荐的不动产的事业形态

如上所述,想要进行房地产事业,首先需要大量的先行投资。
但是,从现实来看,并不是谁都能先行投资1亿日元以上。

因此,本公司推荐的是进行不动产租赁业的同时也进行其他业务。
通过同时经营多个事业,也有弱化风险的好处。

比如,一边做房地产租赁业,一边做贸易业务,旅行服务介绍事业等。
另外,在日本购买不动产的中国人很多在中国经都有营其他事业。
这样的人,也比较推荐在日本拓展在中国所经营的事业的相关事业。

由于是将目前为止在中国进行的业务向海外发展的形式,因此业务内容的可信度也会特别高。从取得经营管理签证的观点来看,也可以说是有利的吧。

5.通过房地产投资取得经营管理签证的总结

如上所述,以房地产租赁业为事业取得经营管理签证并不是不可能的。
只是,房地产租赁业的特征是事业风险大。

如果买了没有人气的房子,就算房子买到了,却没有租户上门,到最后只能是一直空着房子。
如果是这样的话,则初期投资的回收就会变得很困难,也会导致公司的现金流的恶化。
因此,在取得经营管理签证之前,需要慎重选择投资物件。

行政书士法人第一综合事务所不仅可以协助取得经营管理签证,还可以向合作企业介绍房地产。
我们还可以提供中文,英语,越南语的对应,如果想通过房地产投资取得经营管理签证,欢迎大家的咨询。

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