不動産投資コラム

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关于通过投资不动产取得经营管理签证
行政書士法人第一綜合事務所

关于通过投资不动产取得经营管理签证

1.中国富裕阶层投资日本房地产的背景 在中国，随着近年来经济的急剧成长，大城市和香港的房地产价格高涨，但收益率低，即使取得了也不承认完全的所有权，因此富裕阶层开始关注海外房地产。 其中，日本的房地产市场稳定，收益率高，在中国富裕阶层中很受欢迎。 日本也没有对外国人取得不动产设置限制，这也是人气高涨的原因吧。 在北海道和冲绳，也有中国富裕阶层在周边地区购买不动产。 日本的房地产公司也以中国的富裕阶层为客户群，不断的进行推销活动。 中国的富裕阶层以投资为目的购买不动产，但也有很多人因为被日本的居住环境，教育和医疗制度的魅力所吸引，因此有不少人都想通过购买不动产进而在日本居住。 另外，中国富裕阶层多次赴日本旅游的人，因为每次去日本申请旅游签证都很麻烦，所以寻求更便捷的赴日方法。 因此，我们关注的是能否通过购买不动产来取得经营管理签证。 2.经营管理签证要求的“经营”是指什么？ 那么，如果外国人取得日本的不动产的同时，能否取得经营管理签证呢？答案是，仅仅购买不动产是不能取得经营管理签证的。 接下来解释其理由。 在日本，根据外国人在日本所进行的活动给予其相对应的签证（在留资格），对于各个在留资格，也规定了相应的活动（在留资格适用性）。 经营管理签证的规定是“在日本经营贸易及其他业务或从事该事业的管理活动”。 也就是说，对于在日本从事经营活动和事业管理活动的人，可以授予经营管理签证。 那么，购买不动产可以说是事业的经营吗。 这一点将成为通过房地产投资来取得经营管理签证为目标的要点。 事业是指带有一定的目的持续的经营组织，公司，商店等。 在这一点上，购买不动产只不过是一时性的东西，因此不能算是事业。 例如，将购买的不动产作为租赁房，作为民宿房来使用等，如果不提高收益，就不能称之为事业。 因此，得出的结论是，仅仅购买不动产就不能说是事业，所以不能取得经营管理签证。 3.房地产租赁业所要求的规模 如果将购买的不动产作为租赁房出租，那就是不动产租赁业。 但是，经营管理签证如果没有一定规模以上的话就不能取得签证。 既然是事业，就必须通过销售额（=租金）来支付事业运营所需的经费。 在事业运营方面，除了董事报酬之外，还会产生不动产物件的管理委托费，固定资产税，损害保险金，事务所的租金，事务员的话也需要人事费。 另外，在会计上，建筑物的折旧费被计入经费。这些经费必须由房地产的租赁收入来支付。 假定一年的经费是500万日元的话，如果一年的租金收入不到500万日元以上，事业就无法维持下去。 假设收益率为4%，则需要投资1亿2500万日元以上。 另外，在通过融资开始创业的时候，还要考虑还贷，所以作为租金收入必须确保的金额会增加。 像这样，在将不动产租赁业作为事业来经营的情况下，首先需要相当规模的先行投资。 仅仅购买5000万日元左右的居住用公寓的一个房间，是不能作为不动产租赁业成立的。 也就是说，以通过房地产投资取得经营管理签证为目标的话，需要取得2，3个甚至多个不动产不断的进行交易。 4.本公司推荐的不动产的事业形态 如上所述，想要进行房地产事业，首先需要大量的先行投资。 但是，从现实来看，并不是谁都能先行投资1亿日元以上。 因此，本公司推荐的是进行不动产租赁业的同时也进行其他业务。 通过同时经营多个事业，也有弱化风险的好处。 比如，一边做房地产租赁业，一边做贸易业务，旅行服务介绍事业等。 另外，在日本购买不动产的中国人很多在中国经都有营其他事业。…
不動産投資による経営管理ビザ取得
冨田 祐貴

不動産投資による経営管理ビザ取得

１．中国人富裕層が日本の不動産に投資する背景 中国では，近年の急激な経済成長によって，大都市圏や香港の不動産が高騰している一方で，利回りが低く，取得しても完全な所有権が認められていないため，富裕層は海外不動産に注目しています。 その中でも，日本の不動産市場は安定しており，利回りも良いため，中国人富裕層に人気があるのです。 日本は外国人の不動産取得に規制を設けていない点も，人気に拍車をかけている理由でしょう。 北海道や沖縄では，中国人富裕層が周辺の不動産を買い占めているという地域もあるようです。 日本の不動産会社も中国人富裕層をターゲットに，どんどん売り込んでいます。 中国人富裕層は投資目的で不動産を買い求めていますが，日本の住環境や教育，医療制度に魅力を感じ，日本に住みたいと考えて不動産を購入する方も多くいます。 また，中国人富裕層の方で日本に何度も旅行に来られる方は，毎回観光ビザを取得することが面倒なため，もっと簡単に行き来ができる方法を求めています。 そこで，目を向けられるのが，不動産を取得したことによって経営管理ビザを取得できないかという点です。 ２．経営管理ビザで求められる「経営」とは？ では，外国人が日本の不動産を取得すれば，経営管理ビザを取得できるのかというと，不動産を取得しただけでは経営管理ビザを取得することはできません。 その理由を紐解いていきましょう。 日本は，外国人が日本で行う活動に対してビザ（在留資格）を与えており，それぞれの在留資格ごとに，どのような活動が該当するかを規定しています（在留資格該当性といいます。）。 経営管理ビザの場合，「本邦において貿易その他の事業の経営を行い又は当該事業の管理に従事する活動」と規定されています。 すなわち，日本で事業を経営する活動や事業の管理に従事する活動に対して，経営管理ビザが与えられるのです。 それでは，不動産を取得することは，事業の経営と言えるでしょうか。 この点が，不動産投資によって経営管理ビザ取得を目指す場合のポイントになりそうです。 事業とは，一定の目的をもって継続的に組織，会社，商店などを運営することを言います。 この点，不動産を取得することは一過性のものに過ぎませんので，それだけでは事業とは言えません。 例えば，購入した不動産を賃貸物件にする，民泊物件として利用するなどして，収益を上げない限り，事業とは言えないのです。 したがって，不動産を取得しただけでは，事業とは言えませんので，経営管理ビザを取得することはできないという結論になります。 ３．不動産賃貸業で求められる規模 購入した不動産を賃貸物件として貸し出す場合，それは不動産賃貸業という事業になります。 ただし，経営管理ビザは，一定以上の規模がないとビザを取得することはできません。 事業である以上，事業運営にかかる経費を売上（＝賃料）で賄えることが必要になります。 事業運営には役員報酬の他に，不動産物件の管理委託費，固定資産税，損害保険金，事務所の賃料，事務員を雇う場合には人件費もかかります。 また，会計上，建物の減価償却費が経費計上されます。これらの経費を不動産の賃貸収入で賄わなければなりません。 仮に想定される年間経費が５００万円であるとすれば，年間５００万円以上の賃料収入が見込まれなければ，事業として立ち行かなくなります。 利回り率を４％と仮定すると，１億２５００万円以上の投資が必要になります。 また，融資を受けて事業を始める場合には，返済金も考慮しておく必要がありますので，賃料収入として確保しなければならない額はもっと増えることになります。 このように，不動産賃貸業を事業として運営しようとする場合には，相当規模の先行投資がまず必要になります。 ５０００万円前後の居住用マンションの一室を購入しただけでは，不動産賃貸業としては成立しません。 つまり，不動産投資による経営管理ビザ取得を目指す場合には，２つ，３つと複数の不動産を取得する必要があるのです。 ４．当社がお勧めする不動産の事業形態 上記のように，不動産事業を行うには，多額の先行投資が必要になります。 しかし，現実的に考えても，誰もが１億円以上の先行投資をできるわけではありません。 そこで，当社がお勧めするのは，不動産賃貸業と並行して他の事業も行うことです。 事業を複数行うことによって，リスクヘッジにもなる利点もあります。 例えば，不動産賃貸業の傍ら，貿易事業を行う，旅行サービスの紹介事業を行うなどです。 また，日本で不動産を購入する中国人の方の多くは，中国で事業を営んでいます。…

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