关于通过投资不动产取得经营管理签证

1.中国富裕阶层投资日本房地产的背景

在中国，随着近年来经济的急剧成长，大城市和香港的房地产价格高涨，但收益率低，即使取得了也不承认完全的所有权，因此富裕阶层开始关注海外房地产。
其中，日本的房地产市场稳定，收益率高，在中国富裕阶层中很受欢迎。
日本也没有对外国人取得不动产设置限制，这也是人气高涨的原因吧。
在北海道和冲绳，也有中国富裕阶层在周边地区购买不动产。

日本的房地产公司也以中国的富裕阶层为客户群，不断的进行推销活动。
中国的富裕阶层以投资为目的购买不动产，但也有很多人因为被日本的居住环境，教育和医疗制度的魅力所吸引，因此有不少人都想通过购买不动产进而在日本居住。
另外，中国富裕阶层多次赴日本旅游的人，因为每次去日本申请旅游签证都很麻烦，所以寻求更便捷的赴日方法。

因此，我们关注的是能否通过购买不动产来取得经营管理签证。

2.经营管理签证要求的“经营”是指什么？

那么，如果外国人取得日本的不动产的同时，能否取得经营管理签证呢？答案是，仅仅购买不动产是不能取得经营管理签证的。
接下来解释其理由。

在日本，根据外国人在日本所进行的活动给予其相对应的签证（在留资格），对于各个在留资格，也规定了相应的活动（在留资格适用性）。
经营管理签证的规定是“在日本经营贸易及其他业务或从事该事业的管理活动”。
也就是说，对于在日本从事经营活动和事业管理活动的人，可以授予经营管理签证。

那么，购买不动产可以说是事业的经营吗。
这一点将成为通过房地产投资来取得经营管理签证为目标的要点。

事业是指带有一定的目的持续的经营组织，公司，商店等。
在这一点上，购买不动产只不过是一时性的东西，因此不能算是事业。
例如，将购买的不动产作为租赁房，作为民宿房来使用等，如果不提高收益，就不能称之为事业。

因此，得出的结论是，仅仅购买不动产就不能说是事业，所以不能取得经营管理签证。

3.房地产租赁业所要求的规模

如果将购买的不动产作为租赁房出租，那就是不动产租赁业。
但是，经营管理签证如果没有一定规模以上的话就不能取得签证。

既然是事业，就必须通过销售额（=租金）来支付事业运营所需的经费。
在事业运营方面，除了董事报酬之外，还会产生不动产物件的管理委托费，固定资产税，损害保险金，事务所的租金，事务员的话也需要人事费。
另外，在会计上，建筑物的折旧费被计入经费。这些经费必须由房地产的租赁收入来支付。

假定一年的经费是500万日元的话，如果一年的租金收入不到500万日元以上，事业就无法维持下去。
假设收益率为4%，则需要投资1亿2500万日元以上。

另外，在通过融资开始创业的时候，还要考虑还贷，所以作为租金收入必须确保的金额会增加。

像这样，在将不动产租赁业作为事业来经营的情况下，首先需要相当规模的先行投资。
仅仅购买5000万日元左右的居住用公寓的一个房间，是不能作为不动产租赁业成立的。

也就是说，以通过房地产投资取得经营管理签证为目标的话，需要取得2，3个甚至多个不动产不断的进行交易。

4.本公司推荐的不动产的事业形态

如上所述，想要进行房地产事业，首先需要大量的先行投资。
但是，从现实来看，并不是谁都能先行投资1亿日元以上。

因此，本公司推荐的是进行不动产租赁业的同时也进行其他业务。
通过同时经营多个事业，也有弱化风险的好处。

比如，一边做房地产租赁业，一边做贸易业务，旅行服务介绍事业等。
另外，在日本购买不动产的中国人很多在中国经都有营其他事业。
这样的人，也比较推荐在日本拓展在中国所经营的事业的相关事业。

由于是将目前为止在中国进行的业务向海外发展的形式，因此业务内容的可信度也会特别高。从取得经营管理签证的观点来看，也可以说是有利的吧。

5.通过房地产投资取得经营管理签证的总结

如上所述，以房地产租赁业为事业取得经营管理签证并不是不可能的。
只是，房地产租赁业的特征是事业风险大。

如果买了没有人气的房子，就算房子买到了，却没有租户上门，到最后只能是一直空着房子。
如果是这样的话，则初期投资的回收就会变得很困难，也会导致公司的现金流的恶化。
因此，在取得经营管理签证之前，需要慎重选择投资物件。

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