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行政書士法人第一綜合事務所

经营民宿的经营管理签证的注意点

1. 民宿的种类 虽然民宿就一个词，但是实际上民宿分为3种形态。 在开始民宿事业之前，先掌握这三种形态的不同，然后再研究哪种形态最适合自己所计划的事业。 ①基于住宅住宿事业法的民宿事业 首先，民宿事业的原则形态是基于住宅住宿事业法的民宿事业。 根据物件所有者的房东的有无，分为户主居住型和户主不在型。 基于住宅住宿事业法的民宿事业，虽然对客房面积或者是否有委托管理业者等有一定的限制，但是最大的特点是一年的营业时间限于180天以下。 这是因为住宅住宿事业法，原本以住宅也可用于住宿设施为主要目的，而住宅本身的使用目的说到底只是以住宿为前提。 此外，因为是基于住宅住宿事业发的民宿事业，需要向都道府县的知事提交通知书。 ②基于旅馆业法的民宿事业 作为旅馆业法上的“简易旅馆”，是经营民宿事业的形式。 与住宅住宿事业法的将住宅作为住宿设施来提供的民宿事业这一形态相比，旅馆业法上的“简易旅馆”是经营作为商业设施的旅馆的形式。 虽然没有营业日数的限制，但是旅馆业法上为了确保安全，有义务设置紧急照明和消防设备，要求设置一般住宅没有配备的设备。 还需要都道府县知事的许可，想要取得许可也要通过严格的审查。 ③基于国家战略特别区域法的民宿事业（特区民宿） 为了促进民宿事业，国家战略特区指定的自治体放宽旅馆业法的规定，可以简单有效地经营民宿事业。 在申请以民宿经营为目的的经营管理签证时，这是最有效的形式。 没有住宅住宿事业法那样的年营业天数的限制，旅馆业法中要求的一部分基准被承认放宽。 但是，根据条例，有的地方会严格要求追加标准，有的地方在公寓的管理规章中也有禁止作为民宿物件使用的规定，这一点还需要注意。 特区民宿并不是全国任何地方都可以进行，只限于被指定为国家战略特区的一部分自治体。东京都，神奈川县，大阪府，京都府等被指定为民宿特区。 想要开展特区民宿事业，必须要得到都道府县知事的认可。 2. 经营管理签证所认可的民宿形态 以上3种民宿事业形式中，从取得经营管理签证的观点来看，哪种形态比较合适呢。 ①基于住宅住宿事业法的民宿事业，最难的还是营业天数的限制。 营业天数一年不到180天，也就是说一个月有一半时间无法营业。 即使买了一栋房地产作为民宿房来使用，一个月如果只营业了半个月的话，想要收回投资本钱的话需要相当长的时间，所以从商业角度来看并不是一桩好的买卖。 另外，如果仅仅只是通过购买一栋楼，一年经营180天以下的话，经营管理签证所要求的年经营规模也很可能也无法达到500万日元以上。 因此，要么通过准备大量的客房，大规模的进行事业发展，要么买一栋楼，但是不仅限于发展民宿事业，还发展周边关联事业，这种商业模式更为妥当。 其次，选择②旅馆业法的简易旅馆时，首先根据旅馆业法取得旅馆业营业许可这一步难度很高。 旅馆业法的规定中，为了确保住宿者的卫生和安全，设置了消防设备等严格的标准。 在进行住宿设施的内部装修工程之前，必须以旅馆业法上的标准为前提进行，因此初期投资成本高，取得许可也需要花费较长时间。 当然，并不是花费了时间和成本，就能通过选择简易旅馆取得经营管理签证，既然是民宿特区的物件，就没有必要特意选择麻烦的简易旅馆。 最后，③基于国家战略特别区域法的民宿事业（特区民宿），与基于住宅住宿事业法的民宿事业一样，没有营业天数的限制，接受事业认定比取得简易旅馆的营业许可更简单，所以推荐位于民宿特区的房子。 如果硬要举出特区民宿的缺点的话，住宿天数必须在3天2夜以上（也有地区在条例中追加了），期待将来这一点可以在法律上得到改善。 以上三种形式中，任何一种形式都可以取得经营管理签证，但是从取得经营管理签证的观点来看，利用特区民宿的形式是最容易操作的，也是申请人数最多的一种形式。 3. 通过民宿事业取得经营管理签证时的事业计划的制定方法 申请经营管理签证时，必须提交事业计划书。…
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冨田 祐貴

経営管理ビザで民泊を経営する場合の注意点

１．民泊の種類 民泊と一口に言っても，民泊事業には実は３種類の形態があります。 民泊事業を始める前に，３つの形態を押さえておくとともに，想定されている事業ではどの形態が適切なのかをまず検討しましょう。 ①住宅宿泊事業法に基づく民泊事業 まず，民泊事業の原則形態が，住宅宿泊事業法に基づく民泊事業です。 物件所有者である家主の有無により家主居住型と家主不在型に分かれます。 住宅宿泊事業法に基づく民泊事業には，客室面積や管理業者への委託の要否などの規制がありますが，最大の特色は，年間営業日数が１８０日以下に限られていることです。 これは，そもそも住宅宿泊事業法が，住宅を宿泊施設にも利用することを主眼としており，物件そのものの使用目的はあくまで住居であることを前提にしているためです。 なお，住宅宿泊事業法に基づく民泊事業を行うためには，都道府県知事に届出を行わなければなりません。 ②旅館業法に基づく民泊事業 旅館業法上の「簡易宿所」として，民泊事業を営む形態です。 住宅宿泊事業法の民泊事業が住宅を宿泊施設として提供する形態であるのに対して，旅館業法上の「簡易宿所」は商業施設としての旅館を経営する形態になります。 営業日数の制限はありませんが，旅館業法上，安全確保のための非常用照明や消防設備の設置が義務付けられており，一般の住宅では備え付けていない設備の設置が求められます。 都道府県知事の許可が必要であり，許可を取得するには厳格な審査があります。 ③国家戦略特別区域法に基づく民泊事業（特区民泊） 民泊事業を促進するために，国家戦略特区に指定されている自治体では，旅館業法の規制が緩和されており，簡易かつ有効的に民泊事業を経営することができます。 民泊経営を目的とした経営管理ビザの申請において，最も活用されている形態です。 住宅宿泊事業法のような年間営業日数の制限はなく，旅館業法で求められる基準の一部緩和が認められています。 ただし，条例によって上乗せで基準を厳しくしているところや，マンションの管理規約で民泊物件として使用することを禁止しているところもありますので，注意が必要です。 特区民泊は全国どこでもできるわけではなく，国家戦略特区として指定されている一部の自治体に限られます。東京都，神奈川県，大阪府，京都府などが民泊特区に指定されています。 特区民泊の民泊事業を行うには，都道府県知事の認定が必要になります。 ２．経営管理ビザで認められる民泊の形態 以上の３つの民泊事業の形態のうち，経営管理ビザを取得する観点から見た場合，どの形態が適しているのでしょうか。 ①住宅宿泊事業法に基づく民泊事業の場合は，やはりネックになるのは営業日数の制限です。 営業日数が年間１８０日以下ということは，月の半分は営業できない状況です。 不動産を１棟購入して民泊物件として使用したとしても，月の半分しか営業ができないとなると，投下資本を回収できるまでにはかなりの期間がかかりますので，ビジネスとしての旨味はあまりないかもしれません。 また，１棟だけ購入して年間１８０日以下の営業となると，経営管理ビザに求められる年間５００万円以上の事業規模に達しない可能性が高いでしょう。 そのため，客室をたくさん用意してある程度大きな事業規模で進めるか，１棟所有だけの場合は民泊事業を本業とはせずに，サイドビジネスと考えておく方がよいでしょう。 次に，②旅館業法の簡易宿所を選択する場合は，まず旅館業法に基づく旅館業営業許可を取得することがハードルになります。 旅館業法の規制は宿泊者の衛生・安全確保を主眼にしており，消防設備の設置など厳格な基準が設けられています。 宿泊施設の内装工事を進める前段階から旅館業法上の基準をクリアすることを前提に進めていかなければならず，初期投資が高額になりがちです。許可を取得するまでに時間もかかります。 もちろん，時間とコストをかければ，簡易宿所を選択したとしても経営管理ビザを取得できないわけではありませんが，民泊特区に位置する物件であれば，わざわざ面倒な簡易宿所を選択するメリットはありません。 最後に，③国家戦略特別区域法に基づく民泊事業（特区民泊）ですが，住宅宿泊事業法に基づく民泊事業のように営業日数の制限がなく，事業認定を受けるのは簡易宿所の営業許可を取得するよりも簡易ですので，民泊特区に位置する物件にはおススメです。 あえて特区民泊のデメリットを挙げるとすれば，宿泊日数が２泊３日以上（条例で上乗せしている地域もあります）でなければならないところであり，法改正が待ち望まれるところです。 以上３つの形態のうち，いずれの形態でも経営管理ビザを取得することは可能ですが，経営管理ビザ取得の観点からすれば，特区民泊を利用する形態が最も進めやすく，最も申請数が多い形態です。 ３．民泊事業で経営管理ビザを取得するための事業計画の立て方 経営管理ビザを申請する際には，事業計画書を提出しなければなりません。 民泊事業をする場合，他の事業とは異なる観点から事業計画を立案する必要があります。 まず，民泊事業で売上計画を立てるには，客単価（顧客一人当たりの平均単価）と客室稼働率を想定しなければなりません。 客単価はどのような事業でも重要な指標になりますが，宿泊事業においては客室稼働率も重要な指標になります。…

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